Legislatívne, demografické a finančné východiská

1. Štátom podporované nájomné bývanie má zákonný základ

Slovenská republika prijala zákon č. 222/2022 Z. z. o štátnej podpore nájomného bývania, ktorý upravuje základné pojmy, právne vzťahy súvisiace s nájmom bytu v tomto systéme a zriaďuje Agentúru štátom podporovaného nájomného bývania. Zákon definuje štátom podporované nájomné bývanie ako systém nadobúdania a prevádzky bytových domov s využitím podporných nástrojov, najmä v oblasti sociálnej politiky štátu, s cieľom zabezpečiť cenovo dostupné bývanie pre širokú verejnosť.

Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania opisuje tento model ako riešenie medzi sociálnym bývaním, trhovým nájmom a kúpou bytu na hypotéku. Je určený pre ľudí, ktorí nedosiahnu na hypotéku alebo by ich hypotéka príliš zaťažila, ale zároveň majú príjem na platenie nájomného.

2. Nájomné bývanie je štátom regulovaný a dlhodobý model

Oficiálna legislatívna stránka Agentúry uvádza, že zákon č. 222/2022 Z. z. je garanciou systému štátom podporovaného nájomného bývania a nadväzuje naň nariadenie vlády č. 327/2022 Z. z., ktoré upravuje kritériá pre záujemcov, pravidlá prideľovania bytov a výpočet maximálnej výšky nájomného.

Projekt štátom podporovaného nájomného bývania nie je iba komerčnou developerskou aktivitou. Ide o zákonom vytvorený systém dostupného bývania s regulovanými pravidlami, zapojením štátu, samospráv, investorov, zamestnávateľov a oprávnených nájomcov.

3. ŠFRB má na rok 2026 významný rozpočet pre bývanie, nájomné byty a sociálne služby

Schválený rozpočet ŠFRB na rok 2026 počíta spolu s objemom 296 115 221 €. Z toho je vyčlenených 81 000 000 € na obstaranie nájomného bytu právnickými osobami, 65 000 000 € na obstaranie nájomného bytu pre obce, ďalšie prostriedky na technickú vybavenosť a 20 500 000 € na výstavbu zariadení sociálnych služieb.

Rozpočet ŠFRB na rok 2026 potvrdzuje, že štátna podpora nájomného bývania a súvisiacej sociálnej infraštruktúry má reálne finančné krytie.

4. ŠFRB podporuje aj technickú vybavenosť a pozemky

Prehľad podpôr ŠFRB platný od 1. 1. 2026 uvádza aj financovanie technickej vybavenosti pre obstarávané nájomné byty. Pri vybraných typoch technickej vybavenosti sa uvádza spoločný úver najviac do 12 000 € na jeden obstarávaný nájomný byt. Pri kúpe pozemku pre obstarávané nájomné byty sa uvádza limit 12 000 € – 17 000 € na byt, ak pozemok priamo súvisí s obstaraním nájomných bytov.

Podpora sa netýka iba samotných bytov. V systéme ŠFRB je možné riešiť aj súvisiacu technickú vybavenosť a v určených prípadoch aj pozemky priamo súvisiace s obstarávaním nájomných bytov.

5. Najmenej rozvinuté okresy majú osobitne zvýhodnený režim

V prehľade podpôr ŠFRB je uvedené, že 0 % úroková sadzba je stanovená pre obstarávanie nájomných bytov v najmenej rozvinutých okresoch.

Pre územia s nižšou ekonomickou výkonnosťou, najmä v najmenej rozvinutých okresoch, môže byť dostupnosť podpory ešte zaujímavejšia, keďže ŠFRB pri obstarávaní nájomných bytov uvádza aj zvýhodnenú 0 % úrokovú sadzbu.

Osobitne zaujímavé môžu byť preto projekty vo východnej a strednej časti Slovenska, kde sa stretáva potreba dostupného bývania, demografická zmena, disponibilné územie a možnosť využitia zvýhodnených foriem financovania.

6. Demografia podporuje dlhodobý dopyt po seniorských službách a bývaní

Štatistický úrad SR uvádza, že ku koncu roka 2025 malo Slovensko 5 409 407 obyvateľov a počet obyvateľov klesal už piaty rok po sebe. To potvrdzuje zmenu populačnej dynamiky a tlak na vekovú štruktúru.

Štatistický úrad zároveň prevádzkuje interaktívnu vekovú štruktúru obyvateľstva, ktorá umožňuje porovnať zloženie populácie podľa pohlavia a veku až do územnej úrovne.

Slovensko vstupuje do obdobia výrazného demografického starnutia. Silné populačné ročníky druhej polovice 20. storočia postupne prechádzajú do vyššieho veku, čo vytvára dlhodobý dopyt po dôstojnom, dostupnom a odborne zabezpečenom seniorskom bývaní.

7. Stavebný zákon umožňuje jednoduchší režim pre drobné stavby do 50 m², ale nie je to „mimo zákona“

Nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. definuje drobnú stavbu ako stavbu, ktorá nemôže podstatne ovplyvniť svoje okolie. Medzi drobné stavby patria napríklad prízemné stavby, konštrukcie alebo zmontované výrobky pevne spojené so zemou, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 50 m² a výšku 5 m.

Zároveň zákon stanovuje, že stavebník je povinný drobné stavby a stavebné úpravy, na ktoré sa vyžaduje ohlásenie, vopred ohlásiť správnemu orgánu. Správny orgán má ohlásenie vybaviť do 30 dní overením projektu stavby na ohlásenie.

Nový stavebný zákon vytvára jednoduchší režim pre vybrané drobné stavby do 50 m² zastavanej plochy a výšky 5 m. Pre účely bývania, komunitnej infraštruktúry alebo zariadení sociálnej starostlivosti je však potrebné každý zámer posudzovať podľa jeho skutočnej funkcie, územného plánu, hygienických, požiarnych, technických a povoľovacích požiadaviek.